市场价打八折的「法拍房」，到底是漏？还是坑？
1天上不会掉馅饼年事比力大一些的朋侪，履历过计划经济的供应制。或许都知道“粮票”、“油票”的谁人年月。因为供应不足，所有商品都要凭票购置。你有钱？对不起，认票不认人，有钱你也不能买。
时隔数十年后，我们又走到“房票”时代。历经数年的五限之下，购房资格也是一种稀缺资源，尤其是一二线都会的首套房资格，更是弥足珍贵。
一些看好房产投资的人，早已把自己的首房首贷名额用完，甚至仳离析产就是为了一张珍贵的首房首贷房票。但如果你手里另有多余的闲钱，还想买房，该怎么办？许多人则独辟蹊径，把眼光转向一个特殊的房产生意业务市场：这里部门房源可以不受限购的限制，可以管理按揭贷款。房源涵盖住宅、商铺、写字楼等种种类型，而且从学区房到地铁房，从老破小到二手次新，从大杂院到品质小区，无所不包。
最让人心动的是：价钱低于市场价，甚至部门房源是市场价的70%到80%左右。现在这种严控的市场情况里，另有这种好事在等着你！不限购、不限贷、产物多样价钱低，不是正应了那句老话：物美价廉！要问他是谁——法拍房！马克思在资本论中曾经说过，如果有50%的利润有些人就会铤而走险，有100%的利润就有人敢蹂躏一切执法。
利益确实很让人迷醉！我们也常说，没有不能买的屋子，只有不能买的价钱。只要价钱合适就可以买！但在法拍房中，这句话并不能建立。
2法拍房的沟沟坎坎首先，开篇名义，亮出看法：不建议普通购房者单独购置或通过标榜“专业”的法拍房二手中介购置当地&外地的法拍房！一定有人会问：通过法院渠道买屋子，能自制，不限购、不限贷走的都是正规手续，为什么不能买？另有一部门人会说：自己买卖过法拍房，不仅住的好好的，而且投资也很乐成，确实获得了实惠，赚了几多几多。是的，我认可这些，如果你看完这篇文章，还以为自己可以接受，那就买！下面，我们试着理清法拍房中的沟沟坎坎。一、多头债务，多方查封。我们知道法拍房为什么会泛起，一定是进入执法法式，有了债务纠纷。
一般进入到拍卖阶段，被执行人肯定是资不抵债，资金链断裂且无法归还背负的债务。正凡人乞贷，一般顺序都是亲戚朋侪、银行贷款、刷暴信用卡等等，一直在拆东墙补西墙是常态。
而房产虽然资产价值高，可是流动性很差。但凡能借到钱，是不会起卖房还债的念头的。
一旦进入强制拍卖房产的田地，也就是被执行人山穷水尽的阶段。这时因为归属差别的债权人和先后起诉时间纷歧致，会泛起同一套房产，多次被法院查封的情况。可是，这些债权尚可经由法院等正当渠道查到，最恐怖的是查不到的民间借贷。因为民间的印子钱等多种私人债务是不上征信、官方渠道也无法查到的。
好比之前的黑社会讨债辱及其母，被孩子误杀的于欢案，就是民间借贷的典型案例。也就是说，你买完屋子，就被民间借贷追债或者扰乱你无法正常生活的事例，也很常见。二、恶意的租赁关系。
我们都知道，我国物权法中明确划定：买卖是不破租赁的，换句话说，买卖房产只能改变房产的所有权人，可是不能要求已经建立的租赁关系作废。只要人家手里有租赁条约，房东在执法上来说，是不能强制要求对方搬离的。
在百度中买过法拍房后，因为房东之前签过恒久租赁条约，导致购房者无法正常使用的案例多如牛毛。这就是为什么许多司法拍卖房产的提示中会明确标注：“现状拍卖”不卖力清场、腾房的原因。虽然在我国民事诉讼法的第二百四十九条和二百五十条款中，法院对已讯断产业强制执行的义务，可是在实际执行中，依然是一个痛点和难点！现在，只有广东高院等少少数法院，明确打出不动产清场交付的口号。
可是到实际操作的执行层面依然面临种种问题。淘宝司法拍卖的首页中，明确提示买之前衡宇是否腾空是需要购房者自己实地看样确定的，否则会影响你的正常使用！如果你说，我买腾空的不就行了，有那么简朴么？呵呵！三、潜藏的税费成本、欠费成本。在法拍房的提示中，明确划定法拍房的税费，基本上都是由买家支出的。
所以，这里涉及的情况更为庞大。买之前，我们要搞清楚屋子是否满五唯一或者满二唯一，是否需要交纳个税和差额税。其中，该房产是否拖欠了水电费、物业费、燃气费等日常生活用度，包罗所有的违约金等。
除了这些正常的过户税费之外，另有许多隐藏情况，好比这房产是被执行人的继续房产，再次生意业务则需要交纳巨额的税费。好比经适房或者老公房（公有住房或公产住宅），拍下来后除了正常的税费之外还需要交纳一笔土地出让金，而这些信息在拍卖的公示中是不会体现出来的。这就需要你通过被执行人去相识，可是一般被执行人都是羁押状态，你如何相识？相识后这些信息是否真实、准确？你是否能够独立盘算出成交后真实的税费总额？以便取舍该房产是否值得购置，这些都是问题！好比，图中这种情况，并非个例。
四、法拍学区房的风险。如果你想通过购置法拍房入户后去上学，同样面临风险。
因为我们知道，现在我国户籍制度和现行的执法划定中，没有涉及强制迁户口的划定。如果是正常的二手房买卖，我们可以通过中介、押金、以及房管局的资金羁系等多种方式维护自己的利益，制止纠纷。可是面临法拍房，你房产过户完成后，拿到房产证就可以落户在该房产上吗？未必。
如果前房主种种推诿刁难不配合你管理户口迁出，你是无法迁入的。没有户口，所谓的上学就是镜中花、水中月。这种情况同样是风险所在。
五、凶宅。在悟净的购房履历中，曾经有这么一件事。该房产位于老城东方红广场的四周，算是主城的焦点区，生活便利且有学区，学校还是当地首屈一指的著名小学。拍卖价钱对比周边有3000元/㎡左右的价差，通过联系第三方法拍公司的中介测算后纵然成交价上浮1000元/㎡左右，扣除税费等，依然比力高额的回报。
而且法拍中介卖力腾房、过户等一切手续，先办后付费，办不成不要钱。这里插一句，现在许多法院的法拍房是通过第三方中介公司举行辅助生意业务的，因为近年来，网络司法拍卖的便利，让法拍房体量越来越大，许多法院已经无力对每件标的物举行带看，治理等一系列操作。况且涉及购房资格、贷款、过户等一系列事后操作，法院无法跟进，而法拍中介公司就应需而生，他们主要卖力客户与法院之间的过桥和中间手续的管理，收取佣金提成。言归正传，悟净对此房产比力动心，所以各方联系到了该房产执行人的妻子。
也是凑巧，我们之前曾在一个公司共事，我的上司是他的好朋侪。通过相识才知道，其一，该房产是继续得来的，需要交纳成交价20%左右的分外税费。
其二，该房产的原房主，是某国有银行的客户司理，使用自己的身份非法集资，从事炒股、放印子钱等举行牟利。因其2015年的股灾损失惨重，资不抵债，事件败事后被辞退并被起诉。因为精神压力过大，从屋内跳楼自杀。
该小区的保安等周围住民都知道这是凶宅，可是许多外人并不相识，厥后这个房产还是因为低价被别人拍走。这些情况都市影响衡宇价值，可是不经由多方查证很容易忽略，中介或者是相识不到，或者是为了成交居心隐瞒，而这些风险最终是由购房者负担的。六、管理产权过户泯灭精神。我们知道，新房需要开发商提供一手资料管理不动产权证，你需要做的就是等着面签。
对于法拍房来说，拿到讯断书后，过户环节依然需要法官的到场，个体情况还需要法官的多次亲临现场。固然现在法制越来越规范化，可是居中打点依然是少不了的。如果你乐意多花钱找渠道，自然会办的快一些。如果自己跑也可以，可是需要花费大量的时间和精神，可是否合算，就是见仁见智的事情了。
3结语法拍房作为一种存在已久的特殊房源，有许多的优势，但归根结底是价钱的优势。之所以写这篇，是因为业主群中有人发了这张图，大家知道二号线二期开通后，北郡一期的位置可谓得天独厚，88万的起拍价确实诱人！而悟净恰巧也接触和买卖过法拍房，有一些浅见。这里也有一些体会和大家分享，上文中也说过，现在的法拍房已经很正规化、透明化。
其中有银行不良资产处置部门的到场、有法院的到场、有中介的到场，能够养活这么多人，自然其中的利益是十分丰盛的。这块大蛋糕不光你能看到，许多人都能看到。
就如同前段时间谣言说，英地金台府邸流出13000元/㎡的房源，办公室内的同事戏称，别说1万3，就是1万5如果有，立马全款拿下，乞贷也买。何解？现在是信息社会，许多专业从事该行业的人早已经把有肉的骨头抱在怀中，你知道赚钱的，人家专业干这个的不知道吗？这就导致，好的房源、稳赚的房源是很难流入到市场的。
那些债权明晰、无纠纷、差价大的焦点区资产，甚至进入不了强制拍卖阶段都已经被内部消化殆尽。经由这一层层的滤网，流入到法拍市场的漏，一定越来越少，这是常态，更是人性。其实法拍房的利益，许多。
但在业内类似于法拍房这种有纠纷和庞大差价的房产统称为“药单”。这类房产本就处于灰色地带，想吃下其中的利益，首先你要有解毒的本事。而对于普通老黎民，建议这类房产可远观不行亵玩。
所以与其把心思放在这类房产上，不如等等时机，看准时机买入合适的特价房，究竟开发商再缺儿，也比“药单”强不少！。
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